一直以来，中青旅联科致力于挖掘文旅产业的深层逻辑和运作规律，用深度洞察应对快速变化的市场，用系统思维整合碎片化的信息，以坚持和敬畏之心，在行业中建立一种简洁、清晰的思维框架。

近几年，文旅产业蓬勃发展，已然成为新兴的战略性支柱产业，“城市更新、文化自信、乡村振兴”等国家战略都与文旅产业息息相关。

要打造一个城市级出圈的文旅项目不容易，开发一个可持续盈利的文旅项目更不简单，这早已成为文旅人的共识。

多元化管理的人才团队

近些年，笔者从事于文旅项目的前期研判、产品策划、开发建设和筹开运营，参与项目的全周期开发运营工作。文旅项目全周期开发运营，需要具有专业精神和实践经验的多元化管理人才团队：

不仅涉及策划、产品、规划、设计、工程、营销、招商、运营、物业等专业人才，也需要商务、投资、法务、财务、人力行政等职能团队，同时演艺、文创、光影、酒店、智慧、活动等上下游资源也不可或缺。

中青旅联科文旅开发运营六步法

通常全周期开发文旅项目总结为“六步法”，即：策划、规划、投资、建设、营销、运营。其中，我们强调“运营前置、策划先行”至关重要，策划不仅要解决项目文化研究、主题定位、产品设计的问题，更要站在投资方的角度判断“投资什么文旅项目，能符合市场需求”，站在运营方的角度考虑“打造什么文旅产品，实现可持续盈利”。

全国有不少建设后闲置亏损的项目，很多都是因为前期缺乏懂运营的团队参与策划，只根据规划设计就盲目投入大量资金进行建设，待到项目建成后，再有能力的运营方也是束手无策。

运营前置的策划

“运营前置的策划”是一项多元化、多学科融合的专业能力，在文旅“六步法”中既起先锋作用，又起中枢作用。

首先，策划人在前期考察时，要能从项目选址、开发方向、运营产品、投资经营估算、合作模式等为投资方提出可行性的专业建议；

其次，围绕国家政策、城市文化、城市战略、市场趋势、主题定位、创新产品、投资估算、经营测算等输出策划方案；

第三，不断创新文化产品，熟知各业态的底层运营逻辑和商业模式，对标同类型产品，进行多维度的测算验证，与经验丰富的运营团队共同打磨出产品的独特性和可行性。

产品的核心经营指标，需要基于实际运营经验给出指导。商业、酒店、演艺、乐园、游船、剧场等不同类型的文旅产品，运营测算逻辑都是不同的，即使自营业态、招租业态、联营业态等商业模式，运营思路也是不同的。

文旅产品的创新策划

围绕文旅项目的创新策划，中青旅联科总结了一套“三中心一平台”方法论，即是“文化中心、引流中心、盈利中心、智慧平台”。

文化中心代表项目的文化内核和核心IP，引流中心指吸引游客的产品，盈利中心指高利润的业态，智慧平台指智慧系统和运营平台。

“三中心一平台”相互关联、相互影响、缺一不可，从运营角度主导策划，首先应该解决引流产品，决定项目未来的生命力，有人气、有客流是项目成败的关键；盈利产品决定项目成功的持久力；文化内核决定项目未来的高潜力。

引流产品体现策划的核心能力，力争创造全国第一或唯一的文旅产品，是我们策划的立根之本。引流产品通常是高科技融合、沉浸式场景、创新重体验的项目，这种产品投资大、吸引力强、知名度高、传播范围广、运营回报周期长，核心目的是为项目造势引流、带来强大客流量。

盈利产品是转化客流消费的关键，是配合引流产品满足旅游刚需消费的配套业态，如配套沉浸式夜游场景的度假酒店、配套大型演艺和网红体验产品的吃喝购商业业态。

文化内核是文旅项目融合创新的关键，随着城市发展和消费升级，文旅产品和业态不断更新迭代，但在地文化是不会变的。文化IP是塑造城市形象、传承优秀文化的重要标识，是每个城市文化自信的标志。

关于以上三大中心分别打造什么主题、策划什么产品、开发多大体量等，需要“运营平台”来操盘和统筹全局，文旅项目的“引流产品”投资成本高、回报期长，所以文旅开发更需要“运营平台”统筹好盈利中心和引流中心的比重，使整个项目达到可持续发展。

打造一个好的文旅项目，需具备天时、地利与 “人全”。其中，地利指的是必须无限靠近流量，一是中心城市的流量，二是核心城区的流量，三是核心旅游目的地的流量。“人全”有两层含义，一方面指团队具备全面的能力，能够在策划、开发、运营等各个环节发挥专业优势；另一方面意味着项目运营期间拥有充足的客流量，以确保项目的可持续发展。

文旅项目开发不仅是一种创新和一门艺术，也是一门生意，唯有将文化价值与旅游属性深度融合，才能创造经济价值。而文旅运营的目的在于服务好消费者，通过专业有效的营销推广和招商运营，实现客流量增长、曝光度提升、转化率提高、可盈利等目标。

所以，打造成功的文旅项目，既要把握好天时地利等外部条件，又要注重团队架构组建和引流能力，以实现文化价值与经济价值的双赢。

用户体验：文旅运营的核心要素

文旅运营的核心在于围绕用户消费需求来构建文旅产品体系的。在前期思考产品的运营逻辑与投资测算中，便利性、客流量以及客单价均是很关键的要素。

便利性对复购率有着重要影响，高便利性能够提升游客再次到访的意愿；客流量决定着项目的人气，充足的客流量能为项目带来旺盛的活力；客单价则与经营收入紧密关联，合理的客单价设置有助于提高项目的经济效益。

运营经验：全周期参与的项目操盘

作为文旅项目操盘手，运营团队需要全周期参与文旅项目的开发。从前期对文化和产品的研究以确保项目可行性，到落地过程中的规划设计管理，每一个环节都需要深度参与。

第一，确保项目用地性质满足建设要求。对于重资产投资项目，必须获得国有建设用地指标；乡村集体建设用地，需注意其产权限制。若项目涉及国土空间规划的调整，还要预见到延长开发周期。

第二，确保建设用地指标符合业态开发规模，建筑密度和容积率关乎未来的建筑面积和投资规模。在当地客源有限的情况下，不建议开发过大的商业体量。商业和酒店业态的规模，应依据项目当地客源数量以及预期年客流量进行精确推算。

第三，规划布局要符合运营游览动线。例如，文旅街区应避免采用“井”字型街道布局，街区总长要考虑游客的步行和停留时间。在打造文旅小镇，应在引流产品动线或人流聚集的广场周边规划商业配套，通过高密度的人流量和较长停留的时间为项目创造收益。

第四，建筑设计要满足不同业态的需求。无论是剧场、夜店、商业、酒店、餐饮、小吃、还是零售，对建筑层高和单间面积的要求各不相同。国内许多文旅项目由于缺乏前期运营指导而闲置，规划建筑先行却未考虑对业态的运营需求，导致后期即便有专业运营团队介入也难以扭转局面。

第五，所有产品业态的落地都需要工程专业的指导和实施，确保基础设施如水电量的合理配置。夜游项目需要提前评估周边电容量，将民居改造为商业或酒店前需了解水电气的满足条件。

第六，提前办理所有业态经营所需的相关证件，运营团队需要熟悉全周期全流程各环节 办理的相关证件和政府相关部门的主要职能，并与政府进行有效沟通和对接，确保项目开发能顺利推进。

中青旅联科的文旅运营

多年来，我们深耕文旅运营领域，服务四十余个省市政府，积累了丰富的景区筹开运营和目的地营销经验。团队具备成熟创意与标准化运营管理能力，提供文旅全周期服务，确保项目的成功落地和长期盈利。

我们见证了中国文旅产业迅猛发展，为有提升发展诉求的地方政府提供策划、规划、投资、建设、营销、运营全周期服务，坚持“运营前置、策划先行”的原则，发挥专业优势与资源，连接政府、市场及产品、业态，助力“城市更新、文化自信、乡村振兴”等国家战略。

通过文旅项目开发运营、旅游发展大会、目的地文旅品牌传播等方式，打造系列区域标杆文旅项目，提升地区文旅综合服务能力，丰富文化内涵，推动景区转型升级，精心铸就高品质文化型旅游目的地。